1. COMMENT PROTÉGER SON PATRIMOINE DE L’INFLATION
Laisser son argent dormir sur un compte bancaire, c’est perdre du pouvoir d’achat à hauteur de l’inflation.
Certes, le livret A devrait passer à 2% au mois d’Août, mais on est encore loin de compenser l’inflation.
Il peut également être intéressant d’investir en actions. En effet, les actions sont, actuellement, pour nombre d’entre-elles, à des prix relativement bas à la suite de la crise Ukrainienne. Aujourd’hui, on peut trouver des ratios « dividendes versés / prix d’acquisition » sur des grandes entreprises de l’ordre de 9 à 10%. Ce qui laisse augurer d’un rendement important, et ce, sans tenir compte de la plus-value que l’on peut attendre sur les prix de ces mêmes actions, lorsque, après la crise, elles tendront à reprendre des valeurs d’avant crise.
Mais, nous savons nos concitoyens souvent frileux, surtout en période de crise, pour se lancer en bourse (ce qui est à notre avis un tort). Nous allons, donc ici, présenter plutôt des solutions basées sur l’investissement dans l’immobilier.
Pourquoi l’immobilier ?
- Tout d’abord, parce que les loyers sont indexés (certes indirectement) sur l’inflation au travers des indices de révision des loyers (ce qui protège en partie de l’inflation). Citons parmi ces indices :
- Pour les locations d’habitation, l’IRL (Indice de révision des loyers). Il est passé de 0.41% en juillet 2021 à 2.48% en avril 2022 et devrait continuer à progresser pendant l’année, sauf, si des mesures politiques sont prises pour le plafonner. Cet indice est calculé à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
- Pour les baux commerciaux, l’ILC (Indice des loyaux commerciaux). Il est lui passé de -0.32% fin 2020 à 2.42% en décembre 2021 (les valeurs 2022 ne sont pas encore publiées au moment de la rédaction de cet article). Cet indice tient compte des prix à la consommation hors tabac et loyer, de l’indice du coût de la construction (qui est en train d’exploser) et d’un troisième indice basé sur l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail.
- Pour les activités tertiaires (bureaux, professions libérales, bâtiments industriels, entrepôts), c’est l’indice ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) qui est utilisé. Il est calculé en prenant 50% de l’indice des prix à la consommation, 25% de l’indice des prix à la construction et 25% de l’évolution du PIB français. Cet indice est fréquemment utilisé pour les loyers des bâtiments gérés par les SCPI.
2. Ensuite, car la population française continuant de croitre (187 000 personnes de plus par an ), la demande de logement reste très forte, ce qui implique une tendance à la hausse du marché immobilier sur le moyen et long terme.
Note : même si l’augmentation prévisible des taux d’emprunts et celle déjà avérée des coûts de la construction peuvent, temporairement, faire baisser la demande (moins de personnes seront en mesure d’acquérir de l’immobilier) les données structurelles de croissance de la population, liées à la réduction probable de l’offre, ne peuvent que conduire à la croissance du prix de l’immobilier.
- Pourquoi une réduction de l’offre ?
En premier lieu, parce que la loi climat n°2011-1104 du 22/08/2022 prévoit de réduire de moitié, en 10 ans, les terrains constructibles (par rapport aux 10 dernières années) pour arriver à l’objectif de zéro artificialisation des sols en 2050. Ce qui signifie que les terrains vont coûter de plus en plus chers et donc les nouveaux logements également. Il faudra, à terme, démolir obligatoirement l’existant pour reconstruire à sa place, d’où une augmentation des coûts. - En second lieu, car cette même loi, consacre la lutte contre les passoires énergétiques. Ainsi, elle interdira la location des logements les plus énergivores, progressivement à compter de 2025 (exclusion des classes G en 2025, F en 2028, et E à partir de 2034), ce qui concentrera la demande sur les logements les plus récents ou les mieux rénovés.
En effet, avec des taux toujours bas (de l’ordre de 1.15% sur 20 ans) et une inflation forte, cela revient, dans les faits, à emprunter à taux négatif (c’est-à-dire que c’est la banque qui finance les intérêts d’emprunts). Les économistes considèrent, d’ailleurs, que les taux sont anormalement bas. Dans une économie « normale » ils devraient déjà être à 5 ou 6%
Encore faut-il optimiser son acquisition. Nous allons, donc, comparer plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier au travers des SCPI.
Pourquoi les SCPI et pas les acquisitions de biens immobiliers en direct ?
Car les SCPI :
- Peuvent convenir à tous les budgets,
- Ne demandent que peu d’implication de la part des investisseurs dans leur gestion,
- Simplifient la prise en compte des travaux nécessaires à la conservation des biens (ces travaux étant déjà intégrés dans les rendements de ces sociétés),
- Permettent facilement de mettre en œuvre certaines solutions (comme l’acquisition d’un usufruit temporaire) plus difficilement réalisable (mais pas irréalisable) dans la pratique avec un bien immobilier classique
- Permettent de diversifier géographiquement (Paris, Province, Europe) et typologiquement (habitation, bureau, commerce, santé, logistique) ses investissements, tout en proposant un placement assez prudent de moyen terme dans un cadre règlementaire clairement établi.
- Enfin, les prix d’acquisition, les frais et les revalorisations des parts de SCPI sont plus facilement modélisables, que pour un bien immobilier, dont les travaux, la localisation, la capacité de négociation de l’investisseur à l’acquisition ou à la revente pourra influer fortement sur les rendements.
Ces exemples sur les SCPI sont, bien sûr, transposables à des biens immobiliers plus classiques, en y intégrant la gestion des changements de locataires (période de carence, droits au bail et frais de gestion, si passage par une agence de location), les charges de copropriété, et les travaux.
L’achat en nue-propriété d’un appartement présente, également, de nombreux avantages
- Aucune gestion du bien et des locataires, ainsi qu’aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement
- Appartement, généralement, rafraîchi par l’usufruitier à la fin du démembrement
- L’appartement ne rentre pas dans le calcul de l’IFI pendant toute la durée du démembrement
- Si le bien est acquis via un emprunt, l’assurance décès-invalidité du prêt participe à la protection de la famille
Nous expliquerons, lorsque cela sera nécessaire, les différences qui s’appliqueraient entre l’achat d’un appartement ou d’un immeuble et celui de SCPI.
Avant d’aller plus loin, définissons quelques termes.
2. C’EST QUOI LA NUE-PROPRIÉTÉ ET L’USUFRUIT ?
Commençons par définir la propriété d’une chose. Il s’agit d’après l’article 544 du code civil du: « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Les juristes considèrent ensuite que la propriété se décompose en 3 parties.
- L’USUS : c’est le droit de jouir de la chose (dans le cas d’un bien immobilier, c’est le droit d’y habiter)
- Le FRUCTUS : c’est le droit de tirer des produits de la chose (art 546 du code civil : « La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. »)
- L’ABUSUS : c’est le droit de disposer de la chose, c’est-à-dire de la modifier, de la vendre ou de la donner
On associe le plus souvent l’USUS et le FRUCTUS pour donner l’USUFRUIT. L’usufruit est donc le droit d’utiliser la chose et d’en tirer des revenus.
L’usufruit peut être :
- viager, c’est-à-dire qu’il durera toute la vie de celui qui le détient
- ou temporaire, c’est-à-dire pour une durée déterminée à l’avance
La NUE-PROPRIETE correspond à l’ABUSUS. C’est-à-dire le droit de posséder le bien, mais sans pouvoir ni l’utiliser ni en tirer des revenus.
Lorsque l’usufruit et la nue-propriété d’un bien sont détenus par des personnes différentes, on parle alors de démembrement
Enfin, la clef de répartition en valeur entre l’usufruit et la nue-propriété peut être donné :
- Soit par le Code des impôts (art 669) en fonction de l’âge de l’usufruitier dans le cas d’un usufruit viager ou de la durée de l’usufruit temporaire (23% pour l’usufruit par tranche de 10 ans non fractionnable)
- Soit par un calcul économique. Si le taux de rendement du bien est constant dans le temps et que le prix du bien lui-même n’évolue pas, alors on obtient la formule simple suivante : Nue propriété = pleine propriété/ (1+ tx de rendement) durée de l’usufruit.
Dernier point important : l’extinction de l’usufruit, qu’il soit viager ou temporaire, ne donne ouverture à aucun droit de perception de taxe par l’Etat. On dit que l’usufruit rejoint gratuitement la nue-propriété.
3. C’EST QUOI UN PRÊT IN FINE ET UN PRÊT AMORTISSABLE
Un prêt in fine est un prêt pendant la durée duquel, on ne rembourse que des intérêts. Le capital est remboursé, lui, en une seule fois, à l’échéance du prêt.
L’intérêt est que les mensualités sont faibles et qu’il est possible de déduire fiscalement un peu plus d’intérêts des revenus fonciers.
Le prêt amortissable permet de rembourser à la fois intérêt et capital (c’est l’emprunt classique que l’on contracte à sa banque)
Note sur l’IFI et les prêts In fine : Si l’investisseur est passible de l’impôt sur la fortune immobilière alors la valeur à déclarer à l’IFI est la valeur du bien, moins le passif grevant ce bien. Le passif, lorsqu’il existe un prêt, correspond au capital restant dû. Il était alors intéressant de faire un prêt In Fine, car durant toute la durée du prêt, le capital restant dû était constant et le bien sortait ainsi durablement de l’assiette de calcul de l’IFI.
C’était sans compter sur l’inventivité du législateur, qui en décembre 2018 à créer l’article 974. Dans son paragraphe II, il crée un amortissement fictif pour les prêts In Fine et l’IFI en réduisant le capital restant dû au nombre d’années écoulées depuis le début du prêt divisé par la durée totale du prêt In Fine. Le bien financé par un prêt In Fine rentre alors progressivement dans l’assiette de calcul de l’IFI comme dans le cas des prêts amortissables (en fait un peu plus vite au début et plus lentement vers l’échéance du prêt)
4. C’EST QUOI UNE SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile, non cotée, qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Elle est autorisée à collecter de l’argent auprès des investisseurs en échange de parts. L’argent ainsi récupéré est utilisé pour acquérir des biens immobiliers, que la SCPI va s’occuper de mettre en location, entretenir et revendre au meilleur moment, afin de distribuer un revenu aux investisseurs.
Les SCPI sont contrôlées par l’AMF (Autorité des marchés financiers). De plus, un expert immobilier indépendant, nommé pour 5 ans non renouvelables, estime régulièrement le parc immobilier détenu par la SCPI (chaque immeuble doit être estimé a minima tous les 5 ans) afin que les investisseurs aient, en toute transparence, une évaluation du parc immobilier détenu par la SCPI comparativement au prix de la part acquise.
Nous vous invitons à regarder notre article sur les société civiles immobilières (SCI)
Tout d’abord, pourquoi passer par une SCI à l’IS au lieu d’acquérir directement les parts ?
Pour plusieurs raisons :
- Tout d’abord, cela va permettre de transmettre les parts à ses héritiers, tout en restant maitre à bord ; alors qu’en détention directe, il faudrait demander l’autorisation des nus-propriétaires pour vendre le bien et pour réinvestir.
- Ensuite, parce que si les parts sont détenues en direct, les bénéfices fonciers seront soumis à l’impôt sur les revenus (30% par hypothèse dans cette étude) plus la CSG CRDS à 17.2% (soit 47.2%), alors que dans la SCI à l’IS, les bénéfices inférieurs à 38 120€ sont taxés seulement à 15% et à 25% pour la part qui dépasse 38 120€.
Notes sur l’acquisition d’un immeuble au lieu de parts de SCPI :
- Les parts de SCPI en pleine propriété ne sont pas amortissables. Mais dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier (immeuble ou appartement) par la SCI à l’IS, celui-ci sera lui obligatoirement amorti, ce qui diminuera encore plus l’imposition. Bien sûr, rien n’est gratuit. Le gain fiscal réalisé pendant la phase d’amortissement sera payé au moment de la revente de l’immeuble par la taxation des plusvalues de court terme, mais cela constitue tout de même une avance de trésorerie très intéressante.
- Si le partage de parts de SCPI détenues en direct ne pose pas de problème ; à l’inverse, il n’est pas possible de faire une donation-partage d’un seul bien immobilier. Le passage par une SCI permet de contourner ce problème, en réalisant une donation-partage des parts de la SCI et non de l’immeuble lui-même.